-
moderator: Serdecznie witam na czacie inwestorskim z przedstawicielem notowanej od niedawna na NewConnect spółki Kleba Invest. Spotkanie jest okazją do bliższego poznania spółki i jej zamierzeń rozwojowych, a także planów upublicznienia obligacji na Catalyst.
-
moderator: Przypominam zasady organizacyjne: pytania są przesyłane najpierw do moderatora; publikowane są pytania wybrane przez Gościa czata wraz z odpowiedziami; u dołu ekranu kolejkowane są u każdego użytkownika jego pytania; moderator może odrzucić pytanie powiadamiając użytkownika o powodach.
-
moderator: Informacja dla dziennikarzy relacjonujących przebieg czata: wykorzystanie cytatów z dzisiejszej rozmowy w Państwa materiałach redakcyjnych wymaga podania źródła. W razie pytań czy wątpliwości prosimy o kontakt: biuro@stockwatch.pl
-
Jakub Makurat: Witam serdecznie na pierwszym czacie naszej spółki. 12 czerwca zadebiutowaliśmy na rynku NewConnect, aktualnie jesteśmy w trakcie procedowania debiutu naszych obligacji na Catalyst, a naszym długoterminowym celem jest debiut na rynku podstawowym GPW. Zapraszam do zadawania pytań.
-
SW-fan: Witam, proszę powiedzieć do jakich dużych firm giełdowych jest podobna KLEBA INVEST, czy jesteście bliżej Echo Investment, Dom Development czy raczej GTC?
Jakub Makurat: Mamy swoją własną strategię rozwoju. Koncentrujemy się na realizacji i komercjalizacji mniejszych parków handlowych pod własną marką "Prima" zlokalizowanych w mniejszych miejscowościach. Ta koncepcja związana jest z potrzebami zarówno klientów, mieszkańców małych i średniej wielkości miast, jak i operatorów uznanych sieci handlowych.
-
SW-fan: Jak dotychczas pracujecie głównie dla operatorów dyskontów spożywczych. Czy to zamierzona strategia czy tak po prostu wyszło? Jaki procent tego segmentu już macie i w którą stronę się zamierzacie dywersyfikować?
Jakub Makurat: Od kilku kwartałów koncentrujemy się na rynku parków handlowych w mniejszych miejscowościach, ponieważ w tym obszarze zidentyfikowaliśmy niszę. Oczywiście będziemy nadal współpracować z uznanymi operatorami sieci supermarketów i dyskontów, realizując kolejne obiekty. Jest to uzupełnienie naszej działalności.
-
łodzianin: W prospekcie napisano, że spółka zamierza mocno wykorzystać dostępny potencjał w małych i średnich miastach jako kierunku rozwoju handlu w Polsce tworząc pod nową marką sieć parków i mini parków handlowych, natomiast raporty branżowe mówią o stosunkowo wysokim nasyceniu powierzchnni handlowej także w mniejszych miastach. Nie boicie się kłopotów z komercjalizacją, czyli spadku czynszy i wzrostu pustostanów?
Jakub Makurat: Potwierdzam, że wg analiz rynkowych ten obszar ma bardzo duży potencjał wzrostowy. Potwierdzają to raporty branżowe takich firm jak np. JLL. Oczywiście zgadzam się, że w niektórych mniejszych miejscowościach mogło już dojść do nasycenia rynku, ale nasze analizy wskazują, że poziom nasycenia obiektami handlowymi w Polce regionalnej jest wciąż niski. Co najważniejsze, wszystkie projekty, które będziemy realizować są odpowiedzią na potrzeby mieszkańców oraz najemców.
-
drobny inwestor: Spółka ma do spłaty w drugiej połowie roku około 8 mln zł. z tytułu obligacji.Skąd będą pochodzić środki na spłatę?
Jakub Makurat: Jesteśmy w dobrej sytuacji finansowej, co potwierdza zainteresowanie inwestorów obejmowaniem naszych obligacji i akcji. Środki na spłatę zadłużenia będą pochodzić z bieżącej działalności operacyjnej.
-
MZK: Witam, jak długa jest historia spółki i jakimi może pochwalić się wynikami?
Jakub Makurat: Jeśli chodzi o działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych spółka funkcjonuje od II połowy 2012 r. Założyciel i pomysłodawca spółki Pan Wiesław Kleba jest osobą o bardzo dużym doświadczeniu w zakresie handlu i nieruchomości, prowadził m.in. własną sieć handlową. Kluczowym momentem było przekształcenie Wittman sp. z o.o. w spółkę akcyjną oraz zmiana nazwy na KLEBA INVEST SA, co wiązało się ze zmianą profilu ze spółki skoncentrowanej na realizacji supermarketów i dyskontów dla dużych operatorow handlowych na koncentrację na realizacji Parków Handlowych "Prima".
-
player: Spółka dokonuje wysokokwotowych transakcji z niekonsolidowanymi spółkami zależnymi. Prawo na to pozwala, ale czy dla lepszego obrazu sytuacji nie należałoby konsolidować tych spółek, aby wyłączyć przychody z transakcji wewnątrzgrupowych?
Jakub Makurat: Od I kw. 2014 wszystkie sprawozdania są skonsolidowane.
-
MZK: Na czym polega strategia rozwoju spółki?
Jakub Makurat: Koncentrujemy się na maksymalnym wykorzystaniu potencjału, który zapewnia lokalizowanie parków handlowych w mniejszych miejscowościach.
-
rzutem na teśmę: W pozostałej działalności operacyjnej a także w linii finansowej sprawozdnia finansowego za rok 2013 występują relatywnie duże kwoty. Co się kryje w jednych i drugich. Jakiego rodzaju transakcje tam zaraportowano? Z czego pochodzą przychody w roku 2013?
Jakub Makurat: W pozostałej działalności operacyjnej zaksięgowany został aport do spółki zależnej. Przychody ze sprzedaży (całokształt działalności) w 2013 pochodzą ze zrealizowanych obiektów handlowych i ze sprzedaży gruntów.
-
przyjaciel sowy: Jak wygląda porównanie marży na Retail Parku w odniesieniu do projektu wykonanego na zlecenie?
Jakub Makurat: Co do zasady chcemy, żeby realizacja własnych parków handlowych pod marką "Prima" przynosiła nam wyższe marże niż realizacja obiektów dla pojedynczego najemcy.
-
sasky: Jak oceniają Państwo proponowane zmiany w Prawie Budowlanym i innych ustawach pobocznych istotnych dla prowadzenia działalności deweloperskiej, w szczególności w zakresie uzyskiwania pozwolenia na budowę, czy warunków zabudowy?
Jakub Makurat: Jeżeli w wyniku uchwalenia tej ustawy poprawią się warunki dla realizacji inwestycji, to pewnie zadowoleni będą wszyscy obywatele i przedsiębiorcy.
-
MZK: Jak wygląda dywersyfikacja źródeł przychodów spółki?
Jakub Makurat: Dywersyfikacja opiera się na dwóch źródłach dochodów - realizacji własnych Parków Handlowych "Prima" oraz realizacji obiektów wolnostojących dla sieci handlowych. Z innej perspektywy - zakładamy sprzedaż zrealizowanych obiektów, ale nie wykluczamy także zarządzania niektórymi z nich.
-
Servus niepotwierdzony: Witam, odnośnie drugiego obszaru działalności - jak szacujecie Państwo potencjał rozwoju sieci dyskontowych i czy zajmujecie się dla klientów pozyskiwaniem powierzchni małometrażowych czy wyłącznie dużych obiektów?
Jakub Makurat: Będziemy realizować wszystkie projekty, które uznamy za atrakcyjne pod kątem marży. Zauważamy istotny poziom nasycenia sieci dyskontowych, dlatego obecnie do nowych lokalizacji podchodzimy w sposób selektywny. Niemniej jednak obserwujemy, że wielu operatorów spożywczych ma w dalszym ciągu bardzo ambitne plany rozwoju sieci sprzedaży.
-
gurol: Spółka podobno wcześniej nazywała się Wittmann, dlaczego zmieniliście nazwę?
Jakub Makurat: Poprzednia nazwa nie miała żadnych konotacji z branżą, po prostu tak nazywała się spółka, którą przejęliśmy kilka lat temu. Od ubiegłego roku przechodzimy poważną metamorfozę, chcemy realizować przede wszystkich własne parki handlowe (Prima) w mniejszych ośrodkach miejskich, a takie działanie wymagało dostosowania nazwy podmiotu. Pan Wiesław Kleba jest pomysłodawcą i motorem tego projektu, więc uznaliśmy, że pełna identyfikacja z jego nazwiskiem będzie dużym wsparcie. I tak się dokładnie stało.
-
anty_teresa: W jaki sposób wyceniacie swoje nieruchomości inwestycyjne?
Jakub Makurat: Zgodnie ze standardami branży projekty tego typu wyceniane są metodą dochodową.
-
anty_teresa: Jaką część przychodów stanowią obecnie przychody z najmu, a jaką przychody ze sprzedaży obiektów i spółek? Mógłby Pan podać kwoty i proporcje?
Jakub Makurat: Obecnie w 100% koncentrujemy się na realizacji, komercjalizacji i sprzedaży projektów. Przychody z najmu występują tylko tymczasowo.
-
anty_teresa: Jakie marże osiągacie na realizacji projektów dla dyskontów? Czy zamawiający zaliczkują proces budowy, czy płatność jest końcowa??
Jakub Makurat: Nie ujawniamy marż realizowanych na poszczególnych projektach. My finansujemy proces budowy i sprzedajemy gotowy obiekt.
-
anty_teresa: Jakie grunty ma obecnie spółka w portfelu?
Jakub Makurat: Atrakcyjne ;)
-
SW-fan: Jak wyglądają zasady rachunkowości w odniesieniu do posiadanych obiektów. Czy można się spodziewać regularnych wycen, przeszacowań, tak jak to robią duże firmy, czy może macie jeszcze inną metodę? Chodzi mi o ocenę wartości posiadanego portfela nieruchomości i wpływu na wyniki rewaluacji, w porównaniu do wyników z czynszów i usług.
Jakub Makurat: Na obecnym etapie spółka nie posiada nieruchomości we własnym zarządzaniu. Dotychczas wszystkie zrealizowane projekty są sprzedawane do inwestorów zewnętrznych. Odnośnie zasad rachunkowości - stosujemy PSR, ale wraz ze wzrostem skali działania firmy zmienimy standardy na MSSF, m.in. w celu debiutu na GPW.
-
Gość niepotwierdzony: Jakie sklepy będą się znajdowały w typowym Prima Parku?
Jakub Makurat: Takie, które zaspokoją znakomitą część potrzeb lokalnej społeczności bez konieczności wyjazdu do dużych galerii w większych miastach. W ramach formatu Prima skupiamy się na operatorze spożywczym, drogerii, sklepach odzieżowych i obuwniczych, RTV AGD i ew. uzupełniająco apteka i salon prasowy.
-
MZK: Moglibyście coś powiedzieć o swoich wynikach?
Jakub Makurat: W 2013 osiągnęliśmy 7 mln zł EBITDA. Jeśli chodzi o cele operacyjne na przyszłość to aktualnie jest to uruchomienie w ciągu kilku kwartałów 4 parków handlowych „Prima”: w Markach k. Warszawy i Chwaszczynie k. Gdyni, w Złotoryi i Lubaniu o łącznej powierzchni handlowej ponad 10 tys. m2.
W 2014 roku ma zakończyć´ się? realizacja minimum 8 projektów – marketów / sklepów spożywczych o łącznej powierzchni handlowej około 10 tys m2.
W latach 2015-2017 planujemy z kolei realizacje? 10-15 parków handlowych rocznie o rożnej powierzchni użytkowej, głównie w przedziale od 2-5 tys m2. Szacowana powierzchnia handlowa to około 50 – 60 tys. m2.
W efekcie zakładamy osiągniecie w latach 2014-2017 rentowności operacyjnej EBIT na poziomie ok. 20%.
-
Gość niepotwierdzony: W ostatnim roku kilka spółek ogłosiło podobne strategie do Kleba Invest. Czym mają się wyróżniać Prima Parki od takich projektów, jak np. pasaże Czerwonej Torebki, czy Stop.Shopy Immofinanz?
Jakub Makurat: Takie spółki jak Czerwona Torebka czy Immofinanz mają swoją strategię, my mamy swoją. I przede wszystkim my mamy komplementarne do nich formaty, a miejsca na rynku jest tak dużo, że nie stanowi to dla nas problemu.
-
califlower: Jaka jest przeciętna wartość reklamacji i napraw gwarancyjnych realizowanych obiektów? Jak dużą rezerwę na takie naprawy w procentach przychodu zawiązujecie?
Jakub Makurat: To ryzyko jest po naszej stronie ograniczone - zgodnie z warunkami umownymi z naszymi wykonawcami prac budowlanych, ryzyko usterek i reklamacji leży po ich stronie.
-
califlower: Podaje Pan że na rynku jest dużo miejsca, to znaczy ile? Jaka jest już teraz wartość rynku na którym działacie i ile średniorocznego wzrostu rocznie można przyjąć jako bezpieczną stopę?
Jakub Makurat: Odnośnie publicznie dostępnych danych o wartości rynku odsyłam do raportów uznanych firm monitorujących rynek nieruchomości komercyjnych, np. raport "Rynek handlowy w Polsce" z I kw. 2014 r. firmy JLL. Dla nas satysfakcjonujące jest dwucyfrowe tempo wzrostu rynku.
-
Gość niepotwierdzony: Jakie realizacje planujecie Państwo zakończyć w tym i w przyszłym roku? Pytam o duże powierzchnie sprzedażowe.
Jakub Makurat: Jeżeli chodzi o duże powierzchnie, które są na najbardziej zaawansowanym etapie realizacji to 4 Parki Handlowe Prima, tj. w Markach (woj. mazowieckie), w Chwaszczynie k. Gdyni oraz Złotoryi i Lubaniu w woj. dolnośląskim. Poza tym w tym roku zrealizujemy przynajmniej kilka marketów i sklepów spożywczych.
-
Siwy niepotwierdzony: W jaim terminie planujecie Państwo emisję obligacji na rynku Catalyst? Kiedy można spodziewac się prospektu?
Jakub Makurat: Emisje obligacji są elementem, który zapewnia nam finansowanie naszych wysokomarżowych projektów. Zgodnie z oczekiwaniami obligatariuszy planujemy możliwie szybkie wprowadzenie obligacji do obrotu na rynku Catalyst na podstawie Noty Informacyjnej. Debiut akcji na NewConnect da nam możliwość zastosowania prostszych procedur. Do tej pory koncentrowaliśmy się na procedurach związanych z NC, aktualnie skupiamy się na debiucie obligacji.
-
Magda: Jak oceniacie Państwo nasycenie rynku powierzchniami handlowymi? W niektórych dużych miastach, galerie handlowe czasem sprawiają wrażenie martwych - np. Blue City w Warszawie czy Galeria Kazimierz w Krakowie.
Jakub Makurat: Nasz autorski koncept Parków Handlowych Prima stanowi odpowiedź na potrzeby zarówno operatorów sieci handlowych, jak i mieszkańców. Do tej pory mają oni wybór pomiędzy dużymi galeriami handlowymi zlokalizowanymi w dużych miastach (czas i koszty dojazdu) a pojedynczymi obiektami (niewielki wybór). To właśnie nasycenie rynku dużymi galeriami handlowymi zapewni dynamiczny rozwój mniejszych obiektów handlowych - wygodniejszych i bliżej klienta, takich jak nasze parki handlowe.
-
anty_teresa: Znając branże, to pewnie wpływy z najmu będą w EUR. Czy zamierzacie zabezpieczać ryzyko kursowe?
Jakub Makurat: W tej chwili nasz model zakłada przede wszystkim sprzedaż realizowanych obiektów. W przypadku zrealizowania w przyszłości obiektów, które będziemy wynajmować przewidujemy ich finansowanie w odpowiedniej walucie. Jeśli pojawi się "nadwyżka" ryzyka to oczywiście będziemy stosowali odpowiednie narzędzia.
-
anty_teresa: Czy społka posiada kredyty walutowe?
Jakub Makurat: Nie, w tej chwili nie posiada.
-
anty_teresa: Panie Jakubie, atrakcyjne grunty to ma pewnie każdy, ale ja pytam o powierzchnię i wycenę bilansową
Jakub Makurat: Nie, nie każda. KLEBA INVEST nie posiada tzw. starego banku ziemi. Nieruchomości, które posiadamy nabyliśmy w ciągu ostatniego półtora roku. Nasze zakupy motywowane były głównie dużym zainteresowaniem potencjalnych najemców - operatorów sieci handlowych. Co do kwestii wyceny bilansowej zapraszam do lektury sprawozdania finansowego za I kw. 2014. Tam jest podana wartość bilansowa naszych nieruchomości gruntowych.
-
anty_teresa: Czy retail parki są budowane z myślą o sprzedaży na rynku wtórnym, czy raczej z myślą do własnego portfela?
Jakub Makurat: Nasza spółka łączy kompetencje z zakresu realizacji i komercjalizacji obiektów handlowych. Posiadamy również kompetencje do zarządzania nimi, ale jest to element, który zamierzamy wprowadzić na dalszym etapie. Obserwujemy duże zainteresowanie branżowych inwestorów instytucjonalnych odkupem naszych projektów. W przypadku satysfakcjonującej marży nie wykluczamy ich sprzedaży na na różnym etapie inwestycji.
-
marek niepotwierdzony: Jak spozycjonowałby Pan firmę, biorąc pod uwagę konkurencję na rynku - na przykład Echo?
Jakub Makurat: Jesteśmy przekonani, że nasz segment, czyli realizacja mniejszych obiektów handlowych (kilka tys. m2) w małych i średnich miejscowościach, jest i będzie najbardziej perspektywicznym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w ciągu najbliższych lat.
-
Jakub Makurat: Bardzo dziękuję za udział w pierwszym czacie z KLEBA INVEST i za wszystkie pytania. Przed nami czas realizacji naszej strategii i wytężonej pracy, a o efektach będziemy Państwa na bieżąco informować. Miło było nam się także z Państwem spotkać na konferencji w Karpaczu - są to dla nas cenne doświadczenia.
-
moderator: Ja także dziękuję za interesujące spotkanie i zapraszam na kolejne czaty w StockWatch.pl.
